Будь-яка комерційна нерухомість, і торгова нерухомістьзокрема, залишається вкрай привабливим капіталовкладенням для фізичних та юридичних осіб, адже рітейл продовжує зростати та розвиватися навіть у кризу. У той же час, щорічно тільки в Москві здаються сотні тисяч метрів нових площ, тому професійний девелопмент комерційної нерухомості набуває особливого, критично важливого значення для успіху будь-якого проекту.

В умовах жорсткої конкуренції звести новий торговий центр або будь-який інший комерційний об'єкт з мінімальними витратами, а також зробити його привабливим для потенційних орендарів чи покупців завдання для професіоналів. Крім того,комерційна нерухомість - це не тільки торгова нерухомість , але ще й офіси, склади, громадські та виробничі приміщення, і кожен із цих видів має свої нюанси.

Девелопмент комерційної нерухомості включає цілий комплекс послуг на всіх етапах життєвого циклу інвестиційно-будівельного проекту. Значна підготовча робота на передінвестиційній стадії є визначальною для кінцевого успіху. Вона полягає в наступних діях:

• детальна розробка концепції проекту;
• економічне обґрунтування інвестиційного рішення;
• вибір та підготовка території під забудову,містобудівне планування та узгодження необхідних документів;
• опрацювання бізнес-плану та ТЕО;
• вироблення схеми проектного фінансування,

залучення до проекту необхідних позикових коштів.
Безпосередньо інвестиційна стадія включає організацію та супровід дій, пов'язаних з реалізацією готового проекту на практиці:

• розробка архітектурного рішення та інженерного проекту;
• підготовка робочої документації на будівництво об'єкта;
• оптимальний вибір постачальників та виконавців проекту;
• координація ведення будівельних робіт;
• автоматизація управління проектів із використанням IT.

Також девелопментвключає маркетинговий та юридичний супровід процесу реалізації комерційної нерухомості, а також ведення проекту на експлуатаційній стадії, в тому числі, організація ефективного використання об'єкта та контроль за експлуатацією та роботою інженерних систем. Ця стадія також є критично важливою, адже від якості роботи у цих напрямках безпосередньо залежать терміни окупності інвестиційно-будівельного проекту. У девелопментівзагалі не буває дрібниць: наприклад, економія при розробці документації з інженерних комунікацій можуть призвести до незручностей для орендарів і, як наслідок, низькою заповнюваністю нового торгового центру.

Ще кілька років назад російський ринок нерухомості не міг і мріяти про ті інвестиції, які багато компаній готові вкладати сьогодні. Якщо раніше великий проект оцінювався мільйонами доларів, то зараз завдяки появі нових гравців рахунок іде вже на мільярди. Журнал Building Business вирішив скласти рейтинг ТОП 15 , чиє керівництво не має наміру шкодувати грошей на будівельні проекти та готове будувати містами. Головним критерієм відбору стало наявність у портфелі компанії одного проекту вартістю не нижче за $1 млрд.

Право бути лідером оспорюють девелоперські підрозділи трьох холдингових компаній: "Базовий елемент" Олега Дерипаскі, група "Ренова" Віктора Вексельберга та Coalco Василя Анісімова. Цікаво, що глави всіх цих компаній задіяні чи брали активну участь у алюмінієвому бізнесі.

Coalco

$10 МЛРДінвестує у будівельні проекти компанія Coalco Василя Анісімова у найближчі сім років.

Деталі: Coalco створена у 1994 році. До появи проекту будівництва житла Велике Домодєдово компанія спеціалізувалася на інвестиціях в секторі комерційної нерухомості в Росії, США та країнах СНД. Компанія також є одним із найбільших у Росії інвесторів в агропромисловий комплекс. У 2000 році Coalco вийшла з металургійного бізнесу, продавши свої алюмінієві активи компаніям СуАл і РусАл. Після цього девелоперський напрямок став головним у діяльності Coalco.

Головні проекти:Велике Домодєдово (12 млн кв. м житла, $9,3 млрд); три офісні центри (Ходинська вул., 2; Лісова, 27; Тверська застава) – загальний обсяг інвестицій приблизно $800 млн; торгово-розважальний комплекс у Казахстані разом із турецькою компанією Rixos Hotels (80 000 кв. м, $140 млн).

Ренова

$10 МЛРДбуде залучено протягом 20 років у будівництво району Академічний (Єкатеринбург) групою "Ренова".

Девелоперські підрозділи:ЗАТ «Ренова-БудГруп» та ЗАТ «Ренова-Девелопмент».

Деталі:девелоперські підрозділи створено у 2005 році. Наразі триває процес їхнього об'єднання. За оцінками експертів, у найближчі кілька років річний обсяг інвестицій може становити $1,5 млрд, а річний обсяг будівництва перевищить мільйон квадратних метрів у разі, якщо «Ренова» розгорне проекти, аналогічні Академічному, ще в Пермі та Челябінську.

Головні проекти:Академічний мікрорайон, Єкатеринбург. Протягом 20 років тут буде побудовано понад 13 млн кв. м житла та іншої нерухомості для 325 000 осіб.

КК "Масштаб"

$7 МЛРДпередбачає направити КК "Масштаб" на реалізацію проекту на території радгоспу "Комунарка" протягом 20 років.

Девелопер:КК "Масштаб".

Деталі:акціонери компаній "Авгур Естейт", "Північний Захід" і "Собінбанк" створили керуючу компанію "Масштаб" для будівництва міста на території колишнього підмосковного радгоспу "Комунарка". Імена власників КК «Масштаб» з'ясувати не вдалося, проте відомо, що один із найімовірніших учасників – співвласник компанії «Авгур Естейт» Вадим Мошкович. Землі під радгоспом Комунарка структури Мошковича скупили три роки тому. Вони починаються практично відразу за торговельними центрами IKEA та «МЕГА» і тягнуться до міста Троїцьк (3–23 км від МКАД уздовж Калузького шосе). Це майже третина Ленінського району Московської області.

Головний проект:"Комунарка" ($7 млрд). Тут буде збудовано понад 11 млн кв. м житла для 300 000 осіб. Термін реалізації проекту – 20–25 років.

Mirax Group

$5,8 МЛРДрозраховує вкласти в нерухомість компанія Mirax Group.

Девелоперські підрозділи: MiraxConstruction, MiraxCity (будує вежу "Федерація").

Деталі:Тепер у компанії йде оцінка нових об'єктів, тому доводиться керуватися старими цифрами. Корпорація Mirax Group була заснована у 2000 році Сергієм Полонським. Її первісна назва – компанія «Будмонтаж». За словами президента Mirax Сергія Полонського, до 2010 року, крім існуючих проектів, компанія планує інвестувати понад $2 млрд у нові об'єкти.

Головні проекти: 1,2 млн. кв. м торгово-розважальних та офісних приміщень на ділянці 45 га в зоні відчуження залізниці поряд із Парком Перемоги неподалік «Москва-Сіті» (інвестиції оцінюються в $1 млрд). Реконструкція району "Філі Давидково" - загальна площа забудови 1,2 млн кв. м. Новий мікрорайон буде розташований у парковій зоні на ділянці 46 га ($1 млрд); діловий комплекс "Федерація" (423 тис. кв. м - близько $850 млн).

Sibir Energy PLS

$5 МЛРДрозраховує вкласти в нерухомість співвласник Sibir Energy PLS Шалва Чигиринський протягом п'яти-шести років.

Девелоперські підрозділи "СТ Груп":"СТ-Девелопмент" (веде проект по готелі "Росія"), "СТ-Тауерс" (девелопер проекту "Вежа "Росія"" в ММДЦ "Москва-Сіті"), "СТ-Нова Голландія" (займається проектом "Нова Голландія" " в Санкт-Петербурзі).

Деталі:Тепер у роботі перебувають проекти загальну суму $5 млрд. Заявлений капітал буде подвоєний, якщо девелопер виграє конкурс на проект суспільно-розважального комплексу. Більшість великих проектів Шалви Чигиринського веде архітектор лорд Норман Фостер.

Головні проекти:знесення готелю «Росія» та будівництво на його місці багатофункціонального комплексу (450 000 кв. м, обсяг інвестицій $2,5 млрд); 600-метрова вежа «Росія» (400 000–420 000 кв. м, $1,5 млрд); реконструкція «Нової Голландії» у Санкт-Петербурзі ($340 млн); шість гіпермаркетів "Реал" ($360-420 млн); проект суспільно-розважального центру в Нагатинській заплаві (близько $5 млрд).

«Дон-Буд»

$4,4 МЛРДоцінюється портфель проектів компанії «Донбуд».

Девелоперські підрозділи:"ДС-Ріелті" - житлова нерухомість, "ДС-Девелопмент" - комерційна нерухомість.

Деталі:компанія «Дон-Буд» заснована в 1994 році і належить Максиму Блажку та Дмитру Зеленову. Найбільші реалізовані проекти: «Червоні вітрила», «Тріумф-Палас» та квартал «Воробйові гори».

Головні проекти:комплекс на Звенигородському шосе площею близько 680 000 кв. м, із яких майже 200 000 кв. м посідає житло класу преміум. Інвестиції в проект становитимуть $1,5 млрд. Площа ділянки 8 га. Загалом у портфелі замовлень компанії до 2010 року 2 млн кв. м житлової та комерційної нерухомості. Серед великих нереалізованих проектів Будинок на Мосфільмівській (138 000 кв. м – $300 млн) та офісно-діловий центр «Збройовий» (150 000 кв. м – $365 млн).

«СТ Груп»

$4,3 МЛРДстановитиме обсяг інвестицій у нерухомість девелоперських компаній Олександра Чигиринського. Девелоперські підрозділи: "СТ Груп", "СТ Груп Регіон".

Деталі:господар найстарішої девелоперської компанії «СТ Груп» Олександр Чигиринський відстав від свого брата Шалви всього на $700 млн. У проекти двох своїх компаній він вкладе $4,3 млрд. З них левову частку освоїть «СТ Груп» – $3,3 млрд у Москві. «СТ Груп» заснована в 1989 році Чигиринськими братами, в даний час контролюється тільки Олександром. Йому також належить підприємство "Мценський алюміній". «СТ Груп Регіон» будує житлові комплекси бізнес-класу в Новосибірську, Сочі, Лазаревському (Сочі), Ростові-на-Дону, Ставрополі та офісні комплекси класу А+ у Новосибірську, Краснодарі, Нижньому Новгороді. Загальна запланована площа будівництва складає 1 млн. кв. м. Загальний обсяг інвестицій до 2009 року – $1 млрд.

Головні проекти:"Сіті-Палас" ($2 млрд); котеджне селище «Рубльово-2» (30 000 кв. м, $300 млн); багатофункціональний комплекс Di fronte de la Casa на 1-й Тверській-Ямській вулиці (раніше називався проект «4 вітри»; 40 000 кв. м офісних площ, 80 000 кв. м житла, $300 млн); Lake House (300 000 кв. м, $700 млн).

«Іст Лайн» та МРП

$4 МЛРДстоїть спільний проект «Московського річкового пароплавства» та акціонерів групи «Іст Лайн» із забудови околиць аеропорту «Шереметьєво».

Девелопер: Hines (поки офіційно не затверджено).

Деталі:холдинг МРП працює у чотирьох галузях – будівництво оптоволоконних ліній, суднобудування, нерухомість та управління аеропортами. Понад 50% МРП належить Роману Троценку. У 2005 році вартість активів становила близько $1,5 млрд. «Іст Лайн» – компанія, що управляє аеропортом «Домодєдово», та великий землевласник. Свій спільний проект компанії мають намір розпочати влітку 2007 року, а завершити – через чотири-п'ять років.

Головні проекти:будівництво 5 млн кв. м житла, офісів та складських приміщень у районі аеропорту «Шереметьєво»: бізнеспарк площею 1,8 млн кв. м, зокрема 1 млн кв. м офісів класу A та 800 000 кв. м житла бізнес-класу; чотиризірковий готель на 500 номерів; неподалік від терміналу «Шереметьєво-Карго» буде побудований логістичний комплекс (850 000-900 000 кв. м), а також 2,5-3 млн кв. м панельного житла.

ЗАТ «Система-Галс»

$3,5 МЛРДзалучить столична девелоперська компанія "Система-Галс", підрозділ АФК "Система".

Деталі:ЗАТ "Система-Галс" - дочірнє підприємство АФК "Система". Створено у 1990 році. У 2006 році "Система-Галс" стала публічною компанією. У листопаді під час IPO на Лондонській фондовій біржі планується розмістити 18% акцій ВАТ «Система-Галс». На момент розміщення вартість компанії може становити $2–3 млрд.

Головні проекти:два проекти вартістю $1 млрд кожен – технопарк «Преображенський» (572 000 кв. м) та багатофункціональний комплекс «Галс-парк» (390 000 кв. м) на місці готелю «Спорт». Крім того, "СистемаГалс" управляє "Великим Сіті" площею 1000 га, веде реконструкцію готелю "Пекін", "Дитячого світу", будує офіс Siemens (572 000 кв. м).

"Нафта-Москва"

$3 МЛРДзбирається вкласти компанія "Нафта-Москва" в проект будівництва міста Рубльово-Архангельське.

Девелопер:"Терра-Девелопмент".

Деталі:"Терра-Девелопмент" створена в 2005 році спеціально для здійснення проекту "Рубльово-Архангельське". Інвестором проекту є колишня нафтотрейдингова структура «НафтаМосква», керує якою, за словами учасників ринку, депутат Держдуми Сулейман Керімов. У 2005 році компанія стала співвласником "Мосбудекономбанку", на балансі якого знаходився комплекс "Смоленський пасаж", а потім найбільшим акціонером будівельної компанії "СПК Розвиток", що контролює такі компанії, як "Главмосбуд", "Мосмонтажспецбуд" та "Моспромбудматеріали". Проте за кілька місяців «СПК Розвиток» було перепродано структурам «Базового Елементу», а великий пакет акцій «Мосбудекономбанку» перейшов до промислово-фінансової корпорації «БІН».

Головні проекти:"Рубльово-Архангельське" - єдиний девелоперський проект Сулеймана Керімова. Ділянка під забудову розташована за 3 км від МКАД по Новоризькому шосе, тут буде побудовано 3 млн кв. м нерухомості для 30 000 осіб. Площа земельної ділянки 430 га. Реалізація проекту має розпочатися у 2007 році.

«Знак»

$2,5 МЛРДна свої п'ять проектів має намір витратити корпорація "Знак" Миколи Цвєткова.

Деталі:один із найбільших власників землі у Підмосков'ї корпорація «Знак» (Земельна агропромислова корпорація) має у своєму портфелі відразу п'ять девелоперських проектів у найближчому Підмосков'ї.

Головні проекти:наймасштабніший проект корпорації "Знак" - "Гран-прі" ($1,5 млрд). Тут на території 313 га буде побудовано 1,4 млн кв. м житла та 120 тис. кв. м комерційної нерухомості, іподром, гольфполе. Будівництво вестиметься поряд із селом Путилкове за 1 км від МКАД. На іншій ділянці 524 га планується район малоповерхової забудови «Долина Козино» (близько 200 тис. кв. м житла). Крім того, в Красногірському районі буде розташовано котеджне селище «Різдвяно Hills» (58 га) та комплекс «Рублівка Гольф-клуб» (333 га). У Дмитрівському районі неподалік Яхроми задумано будівництво готелю «Парк-готель».

Концерн «Крост»

$1,5 МЛРДінвестує концерн «Крост» у два квартали у Москві.

Деталі:концерн належить Олексію Добашину, що існує з 1990 року. За час існування компанія реконструювала, побудувала та продала 350 об'єктів, загальна площа яких склала близько 2 млн кв. м.

Головні проекти:реконструкція району Хорошево-Мневники. «Юніон-парк» і «Велтон-парк», що будуються, будуть доповнені ще двома кварталами площею 32 га кожен. На цій території буде збудовано 2 млн кв. м площ різного призначення.

«Крокус Інтернешнл»

$1,3 МЛРДпланує інвестувати компанія "Крокус Інтернешнл" Араса Агаларова у будівництво "Крокус Сіті".

Деталі:"Крокус Інтернешнл" є найбільшою в Росії багатофункціональною торгово-фінансовою групою. Девелоперська діяльність Араса Агаларова, власника "Крокус Інтернешнл", почалася в 1997 році, коли він побудував на Великій Грузинській вулиці "Агаларов Хаус". Досі ця будівля залишається взірцем елітної житлової нерухомості. Другий успішний девелоперський проект – комплекс «Крокус Сіті» на перетині Волоколамського шосе та МКАД.

Головні проекти:загальний обсяг інвестицій у забудову території «Крокус Сіті» оцінюється Агаларовим у $1,3 млрд. Зараз будується виставковий майданчик «Крокус Експо 3» (312 000 кв. м, $368 млн). В результаті розширення «Крокус Сіті» з'явиться Veneto – 22-поверхова прибудова до «Крокус Сіті Молл», де буде розташований п'ятизірковий готель та «Крокус Сіті Бізнес-центр». Крім того, будується котеджне селище класу люкс Agalarov Estate на 24 км Новоризького шосе.

"Вімм-Білль-Данн"

$1,2 МЛРДзбираються вкласти в девелопмент великі акціонери компанії "Вімм-Білль-Данн".

Деталі:співвласники «ВіммБілль-Данн. Продукти харчування» Гаврило Юшваєв, Давид Якобашвілі та Сергій Пластинін, розпочавши з порівняно невеликого проекту на Рубльовському шосе з будівництва гірськолижного схилу, тепер вирішили вкластися у великий проект на території. Їхній колега Михайло Дубінін бере участь у реалізації проекту з будівництва котеджного селища «Резиденції Бенілюкс».

Головні проекти:офісно-житловий комплекс поряд з «Великим Сіті» на місці 4-го московського мілкомбінату (1 млн кв. м, $1 млрд); багатофункціональний центр на Китай-місті (37 000 кв. м, $92,5 млн).

Аналітик

Компанія KR Properties створена 2000 року з метою управління комплексом об'єктів нерухомості біля Москви. За час роботи організація стала однією із провідних у столиці, зарекомендувавши себе як девелопер унікальних проектів.

Девелопмент

Компанія KR Propertiesстворена 2000 року з метою управління комплексом об'єктів нерухомості біля Москви. У сферу діяльності компанії входить повний цикл управління об'єктами: від передпроектних та проектних, будівельно-ремонтних робіт та експлуатації до комплексної реалізації проектів у галузі нерухомості.

За валовим виторгом ЗАТ «КР Пропертиз» (KR Properties) з 2008 року має стабільний приріст на 20% на рік. У 2009 році компанія KR Properties визнана «Компанією року» в галузі професійного девелопменту нерухомості. Загальна площа нерухомого майна в управлінні компанії - понад 500 тис. кв.м, серед яких московські торгові центри, офіси, склади, апартаменти та інша житлова та торговельна нерухомість.

Стратегія компанії KR Properties щодо комерційних об'єктів полягає в їхньому якісному девелопменті. Ми розвиваємо і впорядковуємо величезні території в центрі Москви і на периферії мегаполісу, задовольняючи різні запити споживачів (орендарів, покупців апартаментів і квартир). Наші проекти та результати говорять самі за себе.

Серед основних проектів, що перебувають у стадії реалізації, – діловий квартал «Червона троянда 1875» та loft-квартал «Данілівська мануфактура 1867». Напрямок апартаментів у компанії KR Properties представлено п'ятьма проектами: «Миколаївський Дім», «Manhattan House», лофт-апартаменти на «Данілівській мануфактурі», «Clerkenwell House», loft-style apartments, ексклюзивні лофт-апартаменти «Кадашевські продаж ексклюзивних приміщень – понад 22 тис. кв.м.

На даний момент проекти компанії знаходятьсяна різних стадіях готовності - від стадії проектування і об'єктів, що будуються - до тих, що передаються в експлуатацію. Загальна площа проектів у різній стадії реалізації понад 173 000 кв. м.

• Девелопмент компанії KR Properties полягає в управлінні нерухомістю, починаючи зі стадії проекту до реалізації. Девелопмент включає:
• вибір економічно-ефективного проекту;
• отримання всіх необхідних дозволів на її реалізацію від відповідних органів влади;
• визначення умов залучення інвестицій, розробка механізму та форм їх повернення за необхідності;
• пошук та залучення інвесторів (при необхідності);
• відбір підрядників, фінансування їх діяльності та контроль за їх роботою;
• реалізація створеного об'єкта нерухомості

Компанія KR Properties є одним із великих девелоперів Росії, досягнення якого відзначені провідними зарубіжними експертами. Як забудовник KR Properties вважається однією з найкращих будівельних компаній у Москві та Підмосков'ї в секторі елітної нерухомості. Реалізовані проекти KR Properties відзначені престижними преміями у сфері житлової та комерційної нерухомості від Urban Awards, FIABCI, CRE Awards, PRO Estate, International Property Awards та ін. комплекс Clerkenwell House став переможцем у категорії «Loft-апартаменти №1».

Агентство комерційної та житлової нерухомості також бере участь у заходах Гільдії керуючих та девелоперів.

Вартість моделі - 125 000 руб.

Галузь	Девелопмент та управління комерційною нерухомістю
Розмір компанії (кількість співробітників)	50-1000
Розмір моделі (кількість цілей, загальна кількість бізнес-процесів, глибина моделі, кількість елементів організаційної структури, кількість документів та ін.)	Цілі - 65; Стратегічні карти - 3; Процеси - 463; Діаграми процесів - 105; Показники - 320; Підрозділи - 19; Посади - 92; Документи - 194; Модулі та функції інформаційних систем - 550; Бази даних та таблиці - 92.
Опис бізнесу	Компанія, що управляє портфелем об'єктів комерційної нерухомості та виконує повний цикл девелоперської діяльності: Пошук та придбання ділянки; Реалізація девелоперського проекту; Експлуатація та отримання доходу від володіння об'єктом (здавання площ в оренду); Продаж об'єкта (у разі ухвалення рішення про виведення активу з портфеля). на ринку торгової, торгово-розважальної та офісної нерухомості

Опис моделі

загальні положення

Комплексна інтегрована типова модель девелоперської компанії є набір взаємопов'язаних документів, схем і діаграм, що детально описують організацію, що здійснює діяльність у сфері реалізації проектів девелопменту та управління об'єктами комерційної нерухомості.

Модель розроблена в системі бізнес-моделювання Business Studio - одному з найбільш популярних продуктів для розробки моделі бізнес-архітектури організації та отримання документації, що регламентує систему управління організації.

Під поняттями "комплексна", "типова", "інтегрована" розуміється таке:

• Комплексна - охоплює всі основні елементи системи управління організації (мети та показники, процеси, організаційна структура, опис посад та підрозділів, документи, інформаційні системи, бази даних, програмне забезпечення - Рисунок 1) у контексті діяльності з реалізації девелоперських проектів та управління портфелем комерційної нерухомості ;
• Інтегровані всі елементи моделі взаємопов'язані в єдину цілісну систему;
• Типова — розглядається загальний випадок діяльності в галузі девелопменту та управління портфелем комерційної нерухомості, таким чином модель з деякими модифікаціями та доопрацюваннями може застосовуватися для створення та розвитку системи управління офісними, торгово-офісними, торгово-розважальними, складськими центрами, для компаній різної спеціалізації:
  • Лише девелопмент для конкретного замовника;
  • Тільки керування портфелем нерухомості з придбанням готових об'єктів;
  • Компанії повного циклу: девелопмент + керування портфелем об'єктів.

Малюнок 1 – Концептуальна схема системи управління організації

Модель розроблена з урахуванням кращих практик та підходів системного управління організацією та загальноприйнятих методик бізнес-аналізу, бізнес-моделювання та бізнес-інжинірингу.

Діаграми процесів моделі створені у загальноприйнятих нотаціях моделювання, таких як IDEF0, BPMN, функціональні діаграми, простий процес.

Цільова аудиторія

Основна цільова аудиторія продукту представлена, але не обмежується, такими категоріями компаній, що здійснюють діяльність у галузі девелопменту та управління комерційною нерухомістю:

1. Динамічно розвиваються на ринку комерційної нерухомості, прагнуть мати ефективну систему управління, щоб забезпечити стійке зростання бізнесу та розвиток портфеля об'єктів комерційної нерухомості;
2. Великі оператори ринку комерційної нерухомості, що мають в управлінні великі портфелі нерухомості, що прагнуть підвищити ефективність управління портфелем і скоротити витрати;
3. Консалтингові компанії та ІТ-компанії, що надають послуги компаніям ринку комерційної нерухомості та прагнуть розширити лінійку послуг та підвищити їхню якість або покращити свою експертизу та розуміння специфіки бізнес-процесів даної галузі.

Ця модель розрахована на широке коло компаній, що спеціалізуються в галузі торгових, торгово-розважальних, офісних та ділових центрів, а також багатофункціональних об'єктів площею від 5000 м² та вище. З деякими модифікаціями модель може застосовуватись для інших видів девелопменту нерухомості.

Призначення

Застосування моделі дозволяє:

• Провести бенчмаркінг (порівняння, аналіз та оцінку) процесів компанії та системи управління організації в цілому, щоб визначити, які елементи системи управління організації необхідно удосконалити, щоб покращити показники та забезпечити досягнення цілей компанії;
• Скоротити фінансові та тимчасові витрати на реалізацію проектів:
  • розвитку організації (розробка стратегії організації, оптимізація бізнес-процесів та організаційної структури);
  • Впровадження інформаційних систем, систем класу ERP, PPM, автоматизації бізнес-процесів, документообігу та спільної роботи працівників;
  • Побудови системи управління якістю та її сертифікація на відповідність стандарту ISO 9001.
• Впровадити ефективніші методи та практики управління девелоперською компанією:
  • Підвищити ефективність та якість управління як окремими бізнес-процесами, так і компанією загалом;
  • Підвищити продуктивність роботи персоналу та його взаємодію у компанії;
  • скоротити тривалість підготовки нових співробітників;
  • Скоротити витрати, оптимізувати бюджет, виключити зайві та дублюючі процеси, оптимізувати організаційну структуру;
  • Поліпшити фінансові показники компанії.

Ефект застосування

Успішне застосування моделі дозволяє:

• Підвищити репутацію компанії та можливості залучення фінансових ресурсів для нових проектів;
• Забезпечити стійке зростання та розвиток компанії у довгостроковій перспективі;
• Скоротити тривалість реалізації та збільшити рентабельність девелоперських проектів;
• Збільшити прибутковість, ліквідність та капіталізацію бізнесу.

Основні елементи моделі

Процеси

Модель бізнес-процесів компанії гранично оптимізована, тобто. включає всі бізнес-процеси, необхідні для повноцінної діяльностіі водночас не містить «зайвих» процесів, що несуть додаткові витрати — рис.

Малюнок 2 – Концептуальна схема моделі процесів

Модель бізнес-процесів має 4-6 рівнів вкладеності та включає наступні групи процесів:

Група процесів «Управління компанією»

• Аналіз внутрішнього та зовнішнього середовища компанії;
• Корпоративне управління - процеси взаємодії між власниками та топ-менеджментом компанії та прийняття вищих управлінських рішень;
• Стратегічне управління:
  • Визначення та розвиток стратегії компанії;
  • Стратегічне планування;
  • Моніторинг та контроль виконання плану стратегічного розвитку організації;
  • Вимірювання та аналіз виконання стратегічного плану.
• Розвиток системи управління компанії:
  • Аналіз поточного стану системи керування;
  • Розвиток системи управління;
  • Підтримка системи керування компанії.
• Управління проектами – процеси розроблені на основі стандартів PMI (Стандарт управління портфелем, Посібник до зведення знань з управління проектами) та ISO:
  • Визначення портфеля проектів компанії;
  • Моніторинг та контроль виконання портфеля проектів;
  • Вимірювання та аналіз виконання портфеля проектів.
• Управління проектом/фазою проекту (уніфікований процес);
• Управління операційною діяльністю;
• Планування операційної діяльності;
• Моніторинг та контроль операційної діяльності;
• Вимірювання та аналіз операційної діяльності;
• Управління процесом операційної діяльності (уніфікований процес).

Група процесів «Девелопмент та управління об'єктом комерційної нерухомості»

• Пошук та купівля ділянки/об'єкту комерційної нерухомості;
• визначення вимог до ділянки/об'єкту нерухомості;
• Пошук та вибір ділянки/об'єкта нерухомості;
• Укладання договору купівлі-продажу/об'єкта нерухомості;
• Контроль за виконанням договору купівлі-продажу;
• Виконання девелоперського проекту;
• Маркетинг та розробка концепції об'єкта;
• Просування девелоперського проекту;
• Укладання попередніх угод із потенційними орендарями;
• Організація та забезпечення фінансування проекту;
• Організація та контроль проектно-вишукувальних робіт;
• отримання вихідно-дозвільної документації;
• Організація та контроль виробництва будівельно-монтажних, пуско-налагоджувальних та оздоблювальних робіт;
• Отримання правовстановлюючих документів на завершений будівництвом об'єкт;
• Управління об'єктом комерційної нерухомості та здавання площ в оренду;
• Організація діяльності та запуск функціонування об'єкта;
• забезпечення функціонування об'єкта комерційної нерухомості;
• Просування об'єкту комерційної нерухомості;
• Здача площ в оренду та обслуговування орендаря;
• Надання додаткових послуг;
• Продаж об'єкту комерційної нерухомості;
• Оцінка об'єкта;
• Оголошення про продаж та пошук покупця;
• Погодження з покупцем умов продажу;
• Укладання договору купівлі продажу;
• Контроль за виконанням договірних зобов'язань з продажу.

Група процесів «Забезпечення діяльності компанії»

• Забезпечення та управління персоналом:
  • Пошук та залучення персоналу;
  • Підбір та найм персоналу;
  • Оформлення персоналу;
  • Оцінка та розвиток персоналу;
  • Забезпечення працездатності персоналу;
  • Переміщення та звільнення персоналу;
  • Формування кадрової звітності.
• Закупівлі та забезпечення ресурсами:
  • Визначення вимог до закуповуваного ресурсу та постачальника;
  • Вибір постачальника;
  • Укладання договору із постачальником;
  • Контроль постачання ресурсів;
  • Аналіз та оцінка постачальників.
• Облік та управління матеріальними ресурсами:
  • Реєстрація надходження матеріальних ресурсів;
  • Внутрішнє переміщення матеріальних ресурсів;
  • Списання матеріальних ресурсів;
  • Інвентаризація матеріальних ресурсів.
• Забезпечення та управління інфраструктурою компанії;
• Забезпечення та управління ІТ-ресурсами:
  • Забезпечення компанії ІТ-інфраструктурою;
  • Забезпечення компанії інформаційними системами;
  • Забезпечення клієнтським обладнанням та програмним забезпеченням.
• Фінансування діяльності та розрахунки:
  • Розробка фінансового бюджету підприємства;
  • Оперативне прогнозування та контроль доходів;
  • забезпечення фінансовими ресурсами;
  • Проведення розрахунків;
  • Підготовка та аудит фінансової звітності.

На даний момент модель включає понад 400 процесів у нотаціях IDEF0 та EPC, планується деталізація окремих процесів у нотація окремих процесів у нотації BPMN. Для кожного процесу визначено такі параметри: входи, виходи, учасники та власники процесу, показники процесу, сервіси ІТ-систем, які необхідні для ефективного функціонування бізнес-процесу.

Організаційна структура та ролі

Організаційна структура, розроблена на базі моделі процесів, включає близько 20 структурних підрозділів та 92 посади, а також 28 ролей та 12 зовнішніх суб'єктів, які можуть бути задіяні в діяльності компанії - Рисунок 3.

Опис організаційної структури включає:

• Організаційна діаграма структури корпоративного управління (поради та комітети);
• Організаційна діаграма підприємства;
• Організаційні діаграми підрозділів.

Рисунок 3 – Типова структура підрозділів девелоперської компанії

Цілі та показники

Структура цілей моделі показує, на чому повинен концентруватися персонал компанії, щоб забезпечувати сталий розвиток та збільшувати прибутковість бізнесу у довгостроковій перспективі. Для виміру досягнення тієї чи іншої мети визначено структуру показників компанії. Кожен показник, своєю чергою, пов'язані з певним бізнес-процесом, у якому формується. Показники також виводяться у посадових інструкціях працівників.

На даний момент у моделі визначено 55 цілей та 312 показників. Найбільш значущі цілі та показники представлені у вигляді стратегічної карт:

• Підвищення рентабельності девелоперського проекту;
• збільшення прибутку портфеля комерційної нерухомості;
• Збільшення прибутковості торгово-розважального центру.

Інформаційні системи та бази даних

p align="justify"> Особливе місце моделі відведено структурі інформаційних систем і баз даних, які визначені виходячи з моделі процесів:

• ІС «Оперативна робота та взаємодія» - визначає та описує набір сервісів, призначений для управління інформаційним контентом, аналогічний корпоративним порталам;
• ІС «Проекти» - визначає та описує набір сервісів, призначений для управління портфелями та проектами класу Enterprise Portfolio Management;
• ІС «Закупівлі» — визначає та описує набір сервісів, призначений для управління інформацією та процесами діяльності в галузі закупівель та забезпечення ресурсами;
• ІС «Персонал» - визначає та описує набір сервісів, призначений для управління інформацією та процесами забезпечення персоналом;
• ІС «Операції з ділянками та об'єктами нерухомості» - визначає та описує набір сервісів, призначений для управління інформацією та процесами операцій з ділянками та об'єктами нерухомості;
• ІС «Об'єкти та оренда» - визначає та описує набір сервісів, призначений для формування та підтримки інформаційної бази об'єктів нерухомості, сервісів з експлуатації об'єктів та управління взаємовідносинами з орендарями (CRM);
• ІС «Фінанси та Облік» — визначає та описує набір сервісів систем бюджетування, забезпечення фінансовими ресурсами, бухгалтерського обліку та формування фінансової звітності;
• ІС «ІТ-ресурси» - визначає та описує набір сервісів для управління забезпечення ІТ-ресурсами компанії та підтримки користувачів та ІТ-інфраструктури.

Функціональна структура кожної інформаційної системи включає 3-6 рівнів вкладеності у вигляді ієрархії модулів та функцій, які можуть бути реалізовані на базі різних платформ та/або галузевих рішень. Для інформаційних систем визначено бази даних та їхню концептуальну структуру. Бази даних та інформаційні системи пов'язані з моделлю бізнес-процесів.

Особливості моделі

Уніфікація підходу до організації процесів, універсальність та компактність моделі

Процеси та послуги ІТ-систем організовані за одноманітним загальним принципом, який спрямований на системний і сталий розвиток організації, як зовнішній, так і внутрішній. Такий метод при застосуванні його в компанії полегшує побудову та впровадження системи управління бізнесом та легко доноситься до співробітників різного рівня. Персоналу досить легко пояснити, як повинні бути організовані всі процеси компанії (як ті, в яких бере участь виконавець, так і суміжні, в яких він не бере участі), що дасть додатковий синергетичний ефект при використанні моделі.

Централізоване планування та управління процесами організації

Планування, моніторинг та контроль здійснюється системно від рівня стратегічного управління до рівня управління окремим проектом або операційним процесом, забезпечуючи єдиний інформаційний потік зверху донизу та назад. Поєднуючи цю методику з можливостями сучасних ІТ-систем, можна отримати ефективну систему підтримки прийняття рішень, спрямовану на досягнення стратегічних цілей бізнесу та при цьому просту та зрозумілу для персоналу компанії.

Повний життєвий цикл об'єкту нерухомості

Процеси моделі організовані як повного життєвого циклу об'єкта нерухомості: від пошуку та придбання ділянки чи об'єкта комерційної нерухомості через реалізацію девелоперського проекту (будівництво чи реконструкція об'єкта) з подальшим отриманням доходу від функціонування об'єкта нерухомості у вигляді здавання площ у найм до продажу об'єкта. Такий підхід забезпечує можливість широкого застосування моделі для компаній різної специфіки, які провадять свою діяльність на ринку комерційної нерухомості.

Навіть якщо компанія фокусується тільки на певних процесах, наприклад, лише виконанні проекту або лише управлінні портфелем об'єктів, можливість огляду процесів всього життєвого циклу дозволяє краще сформувати бачення та вимоги до моделі процесів та організаційної структури, яка краще відповідатиме потребам та стратегії компанії.

Малюнок 4 - Група процесів

Організація моделі процесів з урахуванням максимального використання аутсорсингу

Успішні девелопери кажуть: «Ідеальна девелоперська компанія – це 2 особи, решта аутсорсинг». Сенс цього висловлювання полягає в тому, що діяльність девелоперської компанії має концентруватися виключно на ключових процесах, що генерують дохід, таких як стратегія, управління портфелем активів, управління проектами, управління об'єктами, здавання площ в оренду. Всі інші процеси, включаючи безпосередньо виробництво проектних, будівельних, пусконалагоджувальних та інших робіт, а також процеси експлуатації, наприклад, такі як клінінг, охорона та забезпечення громадського порядку, капітальний ремонт, обслуговування інженерних систем і т. д., повинні бути передані зовнішнім підрядникам. Такий підхід у девелоперському бізнесі також сприяє підвищенню інвестиційної привабливості компанії та полегшує залучення фінансових ресурсів для проектів на вигідніших умовах. Тому в моделі велика увага приділена процесу закупівель та його інтеграції з процесами планування діяльності компанії, бюджетування та безпосередньо контролю виконання підрядником договірних умов.

Розвиток інтелектуального капіталу підприємства.

У даній моделі аутсорсингу витратних та допоміжних процесів з одного боку протиставлено акцент на інтелектуальні процеси, людські ресурси та компетенції з іншого. Модель побудована таким чином, щоб компанія мала достатній інтелектуальний потенціал щодо вибору стратегії, позиціонування на ринку, вектора розвитку, управління ризиками та прийняття ключових рішень. Тому застосування моделі дозволяє ефективніше використовувати дорогі «інтелектуальні» людські ресурси. А також збільшує можливості компанії та сприяє розвитку відносин з інвесторами та фінансовими організаціями.